פסק-דין בתיק ת"א 1192-08

פתח דבר

התובעים והנתבעים שכנגד (להלן - המוכרים) הינם הבעלים הרשומים של נכס מקרקעין ברחוב קהילת ציון בעפולה, הידוע כחלקה 30 בגוש 16701 (להלן - המקרקעין).

ביום 3.3.92 נחתם בין המוכרים לבין הנתבעת והתובעת שכנגד (להלן - הקבלן) הסכם קומבינציה (להלן - ההסכם) במסגרתו רכש הקבלן מהמוכרים 80% מהמקרקעין. תמורת הרכישה התחייב הקבלן להגיש בקשה להיתר ולבנות בפועל, על חשבונו, מבנה המנצל באופן מרבי את זכויות הבנייה במקרקעין (להלן - הפרויקט), כאשר בידי המוכרים יוותרו 20% מהמקרעין והמבנה שייבנה עליהם. בנוסף, התחייב הקבלן לשלם למוכרים תמורת הזכויות במקרקעין סך של 20,000 ש"ח. יתרת המקרקעין, כאמור לעיל, היו אמורים להישאר בידי המוכרים.

במהלך שנת 1996, ובשל אי קידומו של הפרויקט, פנו המוכרים לראשונה לבית המשפט המחוזי בנצרת בה"פ 235/96 בבקשה ליתן פסק דין הצהרתי, ולפיו ההסכם בטל. כב' השופט גינת קבע בפסק דינו, כי פעולותיו של הקבלן לא עולות כדי הפרה יסודית של ההסכם, ועל כן נדחתה התובענה ולא נקבע שההסכם בטל.

במהלך שנת 2004, עת ביצוע ההסכם בין הצדדים טרם הושלם והפרוייקט לא נבנה, פנו המוכרים בשנית לבית המשפט המחוזי בנצרת בה"פ 1129/04 ושוב ביקשו, כי יינתן פסק דין הצהרתי, ולפיו ההסכם בטל. כב' השופט בנימין ארבל קבע בפסק דינו מיום 22.11.05, כי הקבלן היה זה אשר הביא להפרה יסודית של ההסכם. התובענה התקבלה ונקבע, כי ההסכם בטל. הקבלן הגיש ערעור לבית המשפט העליון על פסק דינו של כב' השופט ארבל. בית המשפט העליון דחה את הערעור, אישר את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, וקבע כי הקבלן היה זה אשר הפר את ההסכם בהפרה יסודית, ולפיכך ההסכם בטל.

במסגרת ההליכים, שהתנהלו בבית המשפט המחוזי בה"פ 1129/04, ביקשו המוכרים לקבל היתר לפיצול סעדים, על מנת שיוכלו לתבוע נזקיהם הכספיים בעתיד. כב' השופט ארבל נעתר בפסק דינו לבקשה, וקבע (סע' 36 לפסה"ד):

"הואיל ולשני הצדדים טענות כספיות, אשר לא בוררו באכסניה זו, ניתנת למבקשים (המוכרים - נ"ש) הרשות לפצל סעדיהם, כמבוקש בתביעה".

במסגרת התביעה דנן עותרים המוכרים לקבלת פיצוי בגין נזקיהם בעטיה של הפרת ההסכם בסך 1,675,508 ש"ח. בתביעה שכנגד עותר הקבלן להשבת סכומי הכסף, שהושקעו על ידו לשם קידום הפרויקט, ולפיצוי על נזקיו בסך 1,000,000 ש"ח. הקבלן טוען בכתב התביעה שכנגד, כי נזקיו גבוהים יותר, אלא שמטעמי אגרה צמצם סכום תביעתו לסך של 1,000,000 ש"ח בלבד.

טענות המוכרים בכתב התביעה העיקרי

בסעיף 8 להסכם התחייב הקבלן, שיגיש בקשה להיתר בניה לצורך בניית הפרוייקט, וכי בבקשה זו יהיה ניצול מקסימאלי של זכויות הבניה במקרקעין.

אין מחלוקת, כי מתאר המקרקעין הוא מגרש מאורך וצר, אשר לא מאפשר בנייה כדאית. על כן, ובמקביל לחתימה על ההסכם, חתם הקבלן על הסכם נוסף עם בעלי המגרש השכן (חלקה 17) וזאת על מנת להקים פרויקט אחד על שתי החלקות הסמוכות זו לזו.

ביום 20.2.95 הגיש הקבלן בקשה מאוחדת לקבלת היתר בניה על שתי החלקות לצורך הקמת מבנה מסחרי ומשרדים. שטחי הבניה המבוקשים היו כדלקמן:

·        מרתף חניה בגודל 1,410 מ"ר;

·        קומת כניסה ביעוד מסחרי בגודל 950 מ"ר ועוד 470 מ"ר שטחי שירות;

·        קומה ראשונה ביעוד מסחרי בגודל 860 מ"ר ועוד 407 מ"ר שטחי שירות;

הבקשה להיתר הבנייה כללה הקמת שתי קומות וקומת מרתף. היקף השטחים המבוקשים היו: שטח עיקרי בייעוד מסחרי - 1,810 מ"ר ושטחי שירות - 2,287 מ"ר.

לטענת המוכרים בסעיף 6 לכתב התביעה, במועד הרלוונטי תכנית המתאר התקפה  איפשרה הקמת מבנה בעל 3 קומות וקומת מרתף. אילו היה הקבלן מגיש בקשה להיתר לפי מלוא זכויות הבניה של שתי החלקות במאוחד, ניתן היה לבנות על המקרקעין מבנה ששטחו:

·        מרתף חניה בגודל 1,450 מ"ר;